黑龙江十一选五助手:環境項目融資_“底部拷貝”房地產市???遠非在場

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    原標題:“抄底”樓市?本文來自Wechat公共編號:Kerry研究中心(ID:cricyjzx)。

    原標題:“抄底”樓市?遠非在場

    編者按:這篇文章來自Wechat公共編號:Krei研究中心(ID:cricyjzx)。作者:楊克偉,白平輝,36氪授權復制。

    01

    按揭貸款的利率并不是市場剛剛開始調整的證據,如供需回暖、政策、地方拍板等。

    最近,一些媒體評論說,住房貸款利率已經回調,房價將停止下跌和升溫,甚至可能重新開辟新的牛市。不可否認,近年來,北京、深圳、杭州、廈門等城市確實降低了住房貸款利率,降息幅度在5%至10%之間。在過去短暫的房地產市場周期中,抵押貸款利率的降低并不是市場變暖的主要指標。例如,在上一個上游周期中,市場升溫開始于2014年6月,當時呼和浩特率先取消了購買限制。其他城市隨后取消了購買限制。2014年,第二批“930”新政實施了“拒絕按揭房屋”,市場正式開啟了上漲周期。此外,降低按揭利率只會有利于降低購房者的成本支出。與房價的上漲/下跌給資產增值/貶值帶來的損益相比,它可以被忽略,對市場的影響是有限的。因此,單方面地將降低抵押貸款利率解釋為市場升溫的標志不可避免地牽強附會。

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    我們認為,房地產市場的冷暖是供需、政策、土地、信貸等因素綜合作用的結果。從本質上講,供求關系是核心動力。其他因素在一定程度上會影響供求關系,進而影響市場的冷暖。2018年下半年以來,房地產市場不斷降溫,并呈現出不斷惡化的趨勢,主要體現在以下三點:一是調控政策壓力過大,沒有實質性好轉的跡象;二是市場觀望情緒強,降級率低。新開工項目繼續下降,部分城市項目退化率不到50%。受制于落后的非工業化,一些項目率先降低了價格,但銷售仍然疲軟。第三,地方拍賣市場明顯降溫,低保費甚至底價交易趨于正常,土地拍賣數量顯著增加,包括北京、上海、成都和重慶,這些城市是一、二線核心城市。從總體上看,下半年以來,我國房地產市場進入了調整期,從數量變化到質量變化的拐點正在到來。

    02

    目前,市場仍處于“左”側的周期,市場底部尚不清楚。目前尚不清楚風險控制建議的正確方面。

    目前,房地產市場持續低迷,成交量仍處于下行通道,房價仍存在一定的下行壓力。特別是二線、三線、四線城市人口持續凈流出將面臨更大的調整壓力。究其原因,主要是前期房價上漲過快,但居民收入沒有以相同的比例增長,市場購買力不可避免地透支,購房增量需求確實有限。此外,近年來,大量的二線、三線、四線薄弱城市提供了土地,市場供求關系開始從原來的賣方市場向買方市場逆轉。新開工項目退稅率持續下降是一個不爭的事實。

    鑒于市場底部尚未真正到達,目前還不知道何時能找到市場底部。目前,房地產市場處于下行周期的左側。與股票市場類似,投資的左側可能獲得超額收益,但也要承擔較高的投資風險。關于風險和收益的權重,目前尚無一致意見。對于大多數投資者來說,右側投資(市場底部被證實,上升周期剛剛開始)可能是一個更好的時機,房地產市場似乎也有類似的規律可循,成交量價格停止回落是一個很好的投資機會。一方面,我們可以獲得合理的回報,享受房價上漲帶來的資產增值回報;另一方面,投資風險基本可控,安全邊際較高。

    03

    在2019年上半年,市場將繼續下滑。今年下半年,在放松管制之后,核心部門的第一和第二方面可能會有良好的機會。

    2019年上半年,年銷量仍然非常樂觀。預計營業額將繼續保持在低水平。不排除降價會從少數城市和個別項目蔓延到更多的城市和更多的項目。鑒于經濟下滑的壓力,房地產仍然是中國經濟的“壓路石”,也是穩步增長的重要抓手。我們相信,到2019年下半年,監管政策有望放松,核心城市一、二線市場將率先停止下滑和企穩,或抓住投資機會抄底。

    基于人口規模、居民收入、供需關系等因素的不同,不同路徑上的城市市場周期有很大差異。一方面,核心一、二線城市的市場需求依然強勁,居民購買力強,重疊土地供給長期受限,市場供求關系依然緊張。從長遠來看,房價仍存在一定的上行壓力,投資回報是有保障的。一旦放松監管政策,市場將帶頭顯示穩定和復蘇的跡象,這將是一個良好的投資機會。另一方面,二線、三線、四線城市疲軟的市場需求有限,疊加了2016年以來的大量土地供給,擔心未來會形成新的存貨周期,投資風險不容低估。

    綜上所述,《人民日報》極少呼吁“抄底樓市”,旨在增強市場信心,刺激急需的正常投資需求,加快市場進入,緩解市場下行壓力。既然是投資,回報和風險是首要考慮的因素。目前,我國房地產市場仍處于下行周期,完全忽視投資風險,片面強調投資回報,注定要在水底鏡像。當然,投資回報是否能夠實現,投資風險是否能夠避免,或許市場會給我們一個真實的答案。

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